Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksgesellschaften
wird nicht gewährt, wenn die Gesellschaft einen gewerblichen Grundstückshandel
betreibt. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt allerdings nicht vor, wenn
die Veräußerung von Grundbesitz deshalb erfolgt, weil die geplante Bebauung und
Vermietung aufgrund der kommunalpolitischen Entwicklungen in der betreffenden
Gemeinde nicht mehr umsetzbar waren.
Hintergrund: Unternehmen, die
nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer
gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind,
tatsächlich aber ausschließlich eigenen
Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte
Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und
-nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer.
Sachverhalt: Die Klägerin war
eine GmbH, die im Immobilienbereich tätig war. Sie verkaufte 2014 eine
Immobilie, die sie 2013 erworben hatte. Im November 2015 erwarb die Klägerin
eine weitere Immobilie, die sie als Umlaufvermögen bilanzierte. Sie verkaufte
diese Immobilie im November 2016 für ca. 3,7 Mio. € mit einem Gewinn von
ca. 400.000 €. Ab 2018 beteiligte sich die Klägerin atypisch still an
einer ebenfalls in der Immobilienbranche tätigen GmbH & Co. KG. Das
Finanzamt ging von einem gewerblichen Grundstückshandel der Klägerin aus und
versagte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für 2016.
Entscheidung: Das Finanzgericht
Münster (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:
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Die Klägerin verwaltete im Streitjahr 2016 nur eigenen
Grundbesitz und betrieb keinen gewerblichen Grundstückshandel. Ein gewerblicher
Grundstückshandel liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Steuerpflichtige
innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft; dies
indiziert nach der Rechtsprechung eine bedingte Veräußerungsabsicht bei Erwerb
der Immobilie und spricht für eine gewerbliche Tätigkeit. -
Die Klägerin hat vorliegend diese sog.
Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten. Denn
sie hat im Jahr 2016 erst ihre zweite Immobilie verkauft. Auch die spätere
Beteiligung als atypisch stille Gesellschafterin an einer
Grundstücksgesellschaft im Jahr 2018 und ein etwaiger Verkauf dieser
Beteiligung würden nicht zur Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze führen. -
Auch eine unbedingte Veräußerungsabsicht bezüglich des im Jahr
2016 verkauften Grundstücks war zu verneinen. Denn die Klägerin wollte diese
Immobilie entwickeln und umgestalten, um sie danach zu vermieten. Dieser Plan
ist aufgrund von kommunalpolitischen Entwicklungen gescheitert, weil die Stadt
auf dem Grundstück eine Parkanlage errichten wollte. -
Unbeachtlich ist, dass die Klägerin das Grundstück in ihrem
Umlaufvermögen bilanziert, also wie eine Ware in der Bilanz ausgewiesen hat.
Denn die Bilanz wurde zu einem Zeitpunkt aufgestellt, als bereits klar war,
dass das Grundstück nicht mehr entwickelt und vermietet werden konnte. Zwar
hätte bilanziell ein Ausweis im Anlagevermögen erfolgen müssen, weil es auf die
Verhältnisse am Bilanzstichtag – und nicht am Tag der Bilanzaufstellung
– ankommt; die fehlerhafte Bilanzierung führt jedoch nicht zur Annahme
einer unbedingten Veräußerungsabsicht.
Hinweise: Zwar stammten zwei der
drei Gesellschafter der Klägerin aus der Baubranche. Dies war aus Sicht des FG
jedoch kein Grund, von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Als
unbeachtlich sah das FG auch den Umstand an, dass es sich bei der im Jahr 2016
veräußerten Immobilie um ein sog. Großobjekt handelte, das im Allgemeinen eher
als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel herangezogen wird.
Schließlich sah es das Gericht auch als steuerlich unschädlich an, dass die
Klägerin über eine Gewerbeerlaubnis für Bauträger verfügte und dass nach ihrem
Gesellschaftsvertrag auch die Veräußerung von Immobilien zum
Unternehmensgegenstand gehörte. Insgesamt kann man das Urteil daher als
„glücklich“ für die Klägerin bezeichnen, da es eine Anzahl von
Indizien gab, die für einen gewerblichen Grundstückshandel sprachen.
Quelle: FG Münster, Urteil vom 27.10.2022 – 10 K 3572/18 G;
NWB