Äußert ein Grundstückskäufer, der einen Kauf- und Werkvertrag über
ein vom Veräußerer zu errichtendes Gebäude abgeschlossen hat, nach Beginn der
Rohbauarbeiten Sonderwünsche, die er gesondert bezahlen muss, unterliegt das
Entgelt für diese Sonderwünsche ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Hierüber ist
ein gesonderter Grunderwerbsteuerbescheid zu erlassen.
Hintergrund: Die
Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Entgelt. Der Grunderwerbsteuer
unterliegen nach dem Gesetz aber auch Zahlungen, die der Erwerber dem
Veräußerer zusätzlich gewährt.
Sachverhalte: Der
Bundesfinanzhof (BFH) musste über zwei ähnlich gelagerte Fälle entscheiden. Die
jeweiligen Kläger erwarben ein Grundstück, das der Veräußerer noch bebauen
musste. Die Art und Qualität der zu errichtenden Gebäude war im Einzelnen
geregelt. Sonderwünsche mussten jedoch extra bezahlt werden. Beide Kläger
äußerten jeweils Sonderwünsche und bezahlten die entsprechenden Bauleistungen
dem jeweiligen Veräußerer. Das Finanzamt unterwarf die Zahlungen für die
Sonderwünsche der Grunderwerbsteuer und erließ jeweils einen weiteren
Grunderwerbsteuerbescheid. Hiergegen wehrten sich die Kläger.
Entscheidung: Der BFH wies die
Klagen – wie auch die Vorinstanzen – in Bezug auf die Besteuerung der
Sonderwünsche ab:
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Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung
(Entgelt). Zur Gegenleistung gehören auch Zahlungen des Käufers, die er dem
Veräußerer zusätzlich leistet. Es handelt sich dabei um nachträglich gewährte
zusätzliche Leistungen. -
Nachträglich gewährte zusätzliche Leistungen setzen voraus,
dass bereits ein Kaufvertrag über das Grundstück existiert und dass es zwischen
den Sonderwünschen und dem Kaufvertrag einen rechtlichen Zusammenhang gibt,
indem z.B. eine bereits im Kaufvertrag genannte Bauleistung gegen Zahlung eines
zusätzlichen Entgelts verändert wird. -
Im Streitfall handelte es sich um nachträglich gewährte
zusätzliche Leistungen, die der Grunderwerbsteuer unterlagen. Der rechtliche
Zusammenhang zwischen den Sonderwünschen und den Kaufverträgen ergab sich
daraus, dass die Bauleistungen, zu denen sich der Veräußerer jeweils
verpflichtet hatte, nun konkretisiert, verändert oder anderweitig angepasst
wurden (z.B. hinsichtlich der Materialauswahl). -
Das Finanzamt hat zu Recht jeweils einen weiteren
Grunderwerbsteuerbescheid erlassen und nicht den bisherigen Bescheid geändert.
Die nachträglich gewährten zusätzlichen Leistungen können nicht in den
ursprünglichen Bescheid mit aufgenommen werden und zu dessen Änderung führen,
weil sie erst nach Abschluss des Kaufvertrags vereinbart worden sind.
Hinweise: Hätten die Kläger ihre
Sonderwünsche nicht vom Veräußerer, sondern von einem Handwerker, der nichts
mit dem Veräußerer zu tun hat, ausführen lassen, wäre keine Grunderwerbsteuer
entstanden.
In einem der beiden Fälle gab es noch eine Besonderheit (Az. II R
18/22): Der Kläger verpflichtete sich, die Kosten für die Hausanschlüsse für
Gas, Wasser und Strom zu tragen, während der Veräußerer verpflichtet war, die
Anträge für den Kläger zu stellen. Das Finanzamt unterwarf auch diese Zahlungen
des Klägers der Grunderwerbsteuer. Dem widersprach der BFH, weil die Übernahme
dieser Kosten bereits im Kaufvertrag geregelt war und damit keine zusätzliche
Leistung mehr darstellte. Der BFH ließ offen, ob die Hausanschlusskosten im
ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid hätten erfasst werden müssen oder ob
es sich um Leistungen handelte, die gar nicht der Grunderwerbsteuer
unterliegen.
Quelle: BFH, Urteile vom 30.10.2024 – II R 15/22 und II R
18/22 (Wasseranschlusskosten); NWB