Steuern: Vermieter Archives – WBML Weecke, Bücken, van der Moolen, Lata PartG mbB

2025-03-25 Steuern: Unternehmer

Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschütztem Gebäude

Ist ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut, ist es nicht gerechtfertigt, den Kaufpreis nahezu vollständig dem Gebäude zuzurechnen. Vielmehr gelten die allgemeinen Regeln der Kaufpreisaufteilung, die im Streitfall dazu führten, dass nur 41,1 % des Gesamtkaufpreis auf das Gebäude entfallen. Hintergrund: Der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück ist aufzuteilen, und zwar auf den Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, sowie auf das Gebäude, das im Fall der Vermietung oder unternehmerischen Nutzung abgeschrieben werden kann. Aus Sicht des Steuerpflichtigen ist also ein hoher Gebäudeanteil erstrebenswert. Das Gesetz enthält keine eindeutige Regelung, nach welchen Grundsätzen der Kaufpreis aufzuteilen ist. Sachverhalt: Die Kläger erwarben im Jahr 2003 ein denkmalgeschütztes Gebäude im Innenstadtbereich, das aus dem 17. Jahrhundert stammte und das sie vermieteten. Im Erdgeschoss des Gebäudes befand sich ein Verkaufsraum, der über eine schmale Schaufensterfront von 3,4 m verfügte und der 14 m tief war. Die Obergeschosse wurden als Büro und Lager genutzt. Nach einem Gutachten entfielen 41,1 % des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude. Die Kläger ordneten den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zu und begründeten dies mit der Einstufung als Denkmal; das Gebäude müsse als Denkmal stets instandgehalten werden und habe daher eine unendliche Restnutzungsdauer. Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) folgte dem nicht und wies die Klage ab: Das FG hielt den Ansatz des Sachverständigen für zutreffend, der einen Gebäudeanteil von 41,1 % ermittelt hatte. Zwar ist ein denkmalgeschütztes Gebäude stets instand zu halten. Die Instandhaltungen erfolgen aber erst in der Zukunft, während es für die Kaufpreisaufteilung auf den Gebäudezustand im Zeitpunkt des Erwerbs ankommt. Die Aufteilung des Kaufpreises war somit nach den Grundsätzen vorzunehmen, die auch für nicht denkmalgeschützte Gebäude gelten. Im Streitfall war das sog. Ertragswertverfahren anzuwenden, weil das Gebäude zu gewerblichen Zwecken vermietet wurde. Die sich danach ergebende Aufteilung von 41,1 % für das Gebäude und 58,9 % für den Grund und Boden war nicht zu beanstanden. Hinweise: Neben der Kaufpreisaufteilung anhand eines Sachverständigengutachtens kommen noch zwei weitere Methoden in Betracht: So kann der Kaufpreis mittels der sog. Arbeitshilfe der Finanzverwaltung aufgeteilt werden; allerdings ergibt sich hier meist ein zu niedriger Gebäudewert und damit auch eine entsprechend niedrige Abschreibung. Alternativ kann sich aus dem Kaufvertrag eine Aufteilung ergeben, wenn die Vertragsparteien den Kaufpreis aufgeteilt haben. Häufig weicht eine derartige Aufteilung aber deutlich von den Verkehrswerten ab und wird daher vom Finanzamt nicht akzeptiert, so dass dann doch ein Sachverständigengutachten erforderlich wird. Quelle: FG Köln, Urteil vom 13.11.2024 – 2 K 1386/20; NWB
2025-03-06 Steuern: Vermieter

Keine Sonderabschreibung für Abriss und anschließenden Neubau

Die Sonderabschreibung für neue Mietimmobilien wird nicht gewährt, wenn der Steuerpflichtige ein Gebäude abreißt und ein neues Gebäude errichtet. Die Ersetzung des bisherigen Gebäudes ist nämlich kein Neubau, da kein neuer Wohnraum geschaffen wird. Dies hat das Finanzgericht Köln in erster Instanz entschieden.Hintergrund: Für neue in der EU gebaute und vermietete Wohnungen bzw. Wohngebäude kann der Steuerpflichtige in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich (insgesamt also bis zu 20 %) zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 % in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Bauantrag muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein (zur Neuregelung s. Hinweise unten). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.000 €/qm beschränkt.Sachverhalt: Die Kläger vermieteten bis 2019 ein Einfamilienhaus. Der Sanierungsstau für das Einfamilienhaus belief sich im Jahr 2018 auf ca. 106.000 €. Die Kläger entschlossen sich daher Ende 2018 zu einem Abriss und anschließenden Neubau. Am 27.7.2019 stellten sie den Bauantrag, ließen das Einfamilienhaus abreißen und errichteten bis zum Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, welches sie ebenfalls vermieteten. Die Herstellungskosten für den Neubau betrugen rund 305.000 €. Die Kläger machten die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude in Höhe von 15.250 € (5 % der Herstellungskosten) für 2020 geltend. Das Finanzamt erkannte die Sonderabschreibung nicht an, weil kein neuer Wohnraum geschaffen worden sei. Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude setzt voraus, das aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Wohnraum muss also nicht nur neu sein, sondern darf bisher nicht vorhanden gewesen sein, so dass es sich um eine zusätzliche Wohnung handeln muss. Im Streitfall ist kein neuer, zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden. Es wurde lediglich alter Wohnraum durch neuen Wohnraum ersetzt. Dass der Ausbau- und Energiestandard des neuen Einfamilienhauses besser ist, genügt für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht. Der Gesetzgeber wollte mit der einschlägigen Vorschrift keine energetischen Sanierungen fördern, sondern zusätzlichen Wohnraum schaffen. Von neuem, zusätzlichem Wohnraum könnte man allenfalls dann ausgehen, wenn das bisherige Einfamilienhaus wirtschaftlich und technisch verbraucht gewesen wäre, so dass vor der Sanierung bzw. Baumaßnahme kein nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden gewesen wäre. Dies war jedoch nicht der Fall; denn immerhin hatte das abgerissene Einfamilienhaus ausweislich der Schätzung der finanzierenden Bank noch einen Restwert von ca. 145.000 €.Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden. Der BFH wird daher abschließend entscheiden müssen, ob es genügt, einen Neubau zu errichten oder ob es sich bei dem Neubau auch um zusätzlichen Wohnraum handeln muss. Die Sonderabschreibung, die ursprünglich einen Bauantrag vor dem 1.1.2022 verlangte, ist vom Gesetzgeber auf Fälle erweitert worden, in denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 gestellt worden ist. Allerdings muss das Gebäude dann die Voraussetzungen eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und über das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ verfügen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 5.200 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 €/qm beschränkt. Unverändert bleibt es bei der Voraussetzung, dass das Gebäude bzw. die Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird.Quelle: FG Köln, Urteil vom 12.9.2024 – 1 K 2206/21, Rev. beim BFH: Az. IX R 24/24
2025-03-03 Steuern: Vermieter

Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Immobilie, für die der nunmehr abgelöste Kredit aufgenommen worden war, nicht veräußert, sondern auch weiterhin vermietet wird. Unbeachtlich ist, dass die Ablösung des Kredits auf Druck der Bank wegen der Veräußerung einer anderen Immobilie erfolgt ist.Hintergrund: Finanzierungsaufwendungen (z.B. Kreditzinsen) für den Erwerb einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abgezogen werden kann. Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und wohnten in der Immobilie Y. Im Jahr 2013 erwarben sie die Immobilien X1 und X2, die sie vermieteten. Für den Erwerb der beiden Immobilien nahmen sie Kredite auf. Als Sicherheit für die Kredite diente die von den Klägern selbstgenutzte Immobilie Y. Im Jahr 2020 verkauften die Kläger die Immobilie Y. Die Bank verlangte von den Klägern nun, dass die Kläger die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ablösen, da es sich bei der Immobilie Y um die Sicherheit für die beiden Kredite gehandelt hatte. Die Kläger lösten daraufhin die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ab und zahlten hierfür Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von insgesamt ca. 9.000 EUR, die sie als Werbungskosten geltend machten. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten mit der Begründung nicht an, dass die Ablösung der beiden Darlehen durch den Verkauf der Immobilie Y veranlasst gewesen sei.Entscheidung: Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist als Werbungskosten absetzbar, wenn der Kredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen worden ist; denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Zins. Ein Werbungskostenabzug ist jedoch nicht möglich, wenn der Kredit deshalb abgelöst wird, weil die Immobilie veräußert wird; in diesem Fall besteht zur Anschaffung der Immobilie kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr, sondern die Vorfälligkeitsentschädigung ist durch die Veräußerung der Immobilie veranlasst. Im Streitfall gab es zwar eine Immobilienveräußerung, nämlich den Verkauf der Immobilie Y. Dieser Verkauf hat auch zur Ablösung der beiden Kredite für die Immobilien X1 und X2 geführt, weil die Bank aufgrund des Verkaufs der Immobilie Y auf die Ablösung der Kredite gedrängt hat. Allerdings sind die beiden Immobilien X1 und X2, für die die beiden abgelösten Kredite aufgenommen worden waren, nicht veräußert worden, sondern wurden weiterhin vermietet. An der Veranlassung der nunmehr abgelösten Darlehen hat sich somit nichts geändert; damit sind auch die Vorfälligkeitsentschädigungen durch die Vermietung veranlasst.Hinweise: Entscheidend ist, dass beide Darlehen, die abgelöst wurden, niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit der verkauften Immobilie Y standen. Daher kann auch die Veräußerung der Immobilie Y nicht dazu führen, dass der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung für die beiden abgelösten Darlehen steuerlich ausgeschlossen ist. Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K 145/23; NWB
2025-02-28 Steuern: Vermieter

Einzahlung in Instandhaltungsrücklage erst bei Verbrauch steuerlich absetzbar

Ein Vermieter kann die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümerschaft noch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Der Werbungskostenabzug ist erst dann möglich, wenn und soweit die Instandhaltungsrücklage verbraucht wird. Hintergrund: Aufwendungen, die durch die Erzielung von Einkünften veranlasst sind, werden als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt. Nach der bisherigen Rechtsprechung werden Einzahlungen eines Vermieters einer Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage erst mit Verausgabung der Instandhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Die gesetzliche Lage für Wohnungseigentümerschaften hat sich allerdings zum 1.12.2020 geändert, da diese nunmehr teilrechtsfähig sind. Bislang ist nicht geklärt, ob sich hieraus steuerliche Folgen ergeben.Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute und vermieteten zwei Eigentumswohnungen. Sie zahlten im Jahr 2021 mit ihrem Wohngeld auch in die jeweilige Instandhaltungsrücklage ein. Die Einzahlungen machten sie in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nur insoweit an, als die Instandhaltungsrücklage der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2021 verbraucht worden ist. Entscheidung: Das Finanzgericht Nürnberg (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Der Werbungskostenabzug setzt u.a. einen Abfluss von Aufwendungen voraus. Dieser Abfluss ist nicht bereits mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage erfolgt, sondern erst mit deren Verbrauch. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung. An diesen Rechtsprechungsgrundsätzen hat sich durch die gesetzliche Einführung der Teilrechtsfähigkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften nichts geändert. Der steuerliche Abflusszeitpunkt ist nämlich unabhängig von den rechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft; es ist daher unbeachtlich, dass es seit dem 1.12.2020 mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage zu einem Rechtsträgerwechsel vom Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft kommt. Außerdem kann erst bei Verwendung der Instandhaltungsrücklage beurteilt werden, ob das Geld tatsächlich für sofort absetzbare Erhaltungsmaßnahmen oder aber für nur über die Nutzungsdauer abschreibbare Herstellungskosten verwendet wird. Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden, so dass der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden muss, ob sich durch die gesetzliche Änderung zum 1.12.2020 etwas an der steuerlichen Abziehbarkeit von Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, die nunmehr „Erhaltungsrücklage“ heißt, geändert hat. Relevanz hat die Streitfrage auch bei der Bilanzierung, wenn der Unternehmer eine Eigentumswohnung erwirbt, die zu seinem Betriebsvermögen gehört. Hier ist ebenfalls zu prüfen, ob der auf ihn entfallende Anteil der Instandhaltungsrücklage bzw. Erhaltungsrücklage zu aktivieren ist oder aber abgeschrieben werden kann, weil die Erhaltungsrücklage seit dem 1.12.2020 allein zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Hierzu ist ebenfalls eine Revision beim BFH anhängig. Im Bereich der Grunderwerbsteuer ist der BFH bereits auf die neue Rechtslage eingegangen und hat ausgeführt, dass der Käufer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage erwirbt, weil diese allein der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Dies hat zur Folge, dass der Kaufpreis allein auf den Erwerb der Eigentumswohnung, nicht aber auch anteilig auf die Erhaltungsrücklage entfällt. Die Folgen dieser Rechtsprechung für das Einkommensteuerrecht sind aber noch offen. Quelle: FG Nürnberg, Urteil vom 12.3.2024 – 1 K 866/23, BFH-Az. IX R 19/24; NWB
2025-02-07 Steuern: Alle Steuerzahler

Zustellung von Grundsteuerbescheiden

Kommunen erlassen Grundsteuerbescheide, auch wenn ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid beim Finanzamt noch nicht abschließend bearbeitet ist. Hierauf macht das Thüringer Finanzministerium aufmerksam.Hintergrund: Die Kommunen im Freistaat versenden aktuell die neuen Grundsteuerbescheide an Grundstückseigentümer. Auch diejenigen, die beim zuständigen Finanzamt noch einen offenen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid haben, bekommen von den zuständigen Kommunen neue Grundsteuerbescheide. Aktuell häufen sich dazu Beschwerden in den Finanzämtern des Freistaats und im Thüringer Finanzministerium. Eigentümer, die fristgerecht Einspruch gegen die Grundlagenbescheide (Grundsteuermessbetragsbescheide bzw. Grundsteuerwertbescheide) beim Finanzamt eingelegt und diesen mit verfassungsrechtlichen Bedenken begründet haben, gehen davon aus, dass ihnen keine neuen Grundsteuerbescheide zugestellt werden dürfen. Hierzu führt das Thüringer Finanzministerium weiter aus:Diese Annahme ist falsch. Auch in den Fällen, in denen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Grundsteuermessbetragsbescheid eingelegt wurde, legen die Kommunen die vom Finanzamt festgestellten Werte ihren Berechnungen für die Grundsteuer zugrunde. Sollte es (später) im anhängigen Einspruchsverfahren gegenüber dem Finanzamt zu einer Änderung des Grundsteuermessbetrags kommen, dann ändert die Kommune den Grundsteuerbescheid entsprechend. Erstattungen oder Nachzahlungen werden zusammen mit einem geänderten Grundsteuerbescheid vorgenommen. Die bei den Finanzämtern anhängigen Einspruchsverfahren wegen verfassungsrechtlicher Bedenken, ruhen kraft Gesetzes. Eine Eingangsbestätigung über diese Einsprüche und eine Mitteilung über eine vorgenommene Verfahrensruhe erfolgt grundsätzlich nicht. Sofern der Einspruch elektronisch via ELSTER übermittelt wurde, wird jedoch eine automatische Mitteilung erstellt. Die Einsprüche werden solange von der Bearbeitung zurückgestellt, bis das rechtsanhängige Verfahren entschieden wurde. Die Finanzverwaltung bittet Betroffene, die sich im Einspruchsverfahren gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid befinden, von Beschwerden zu einem fehlerhaften Grundsteuerbescheid Abstand zu nehmen. Quelle: Thüringer Finanzministerium, Pressemitteilung v. 7.2.2025; NWB
2024-12-16 Steuern: Vermieter

Haftung des Verpächters für Unternehmenssteuern des Pächters

Verpachtet ein Steuerpflichtiger Wirtschaftsgüter an eine Gesellschaft, an der er mit mehr als 25 % beteiligt ist, haftet er für die Unternehmenssteuern der pachtenden Gesellschaft, wenn die Wirtschaftsgüter dem Unternehmen des Pächters dienen. Ein „Dienen“ ist zu bejahen, wenn die Wirtschaftsgüter für die Führung des Betriebs des Pächters und für die Erzielung steuerbarer Umsätze von wesentlicher Bedeutung sind. Hintergrund: In bestimmten Fällen sieht der Gesetzgeber eine Haftung Dritter für die Steuerschulden des Steuerpflichtigen vor. Nutzt ein Unternehmer Gegenstände, die er von einem mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter gemietet oder gepachtet hat und die seinem Unternehmen dienen, und kann er seine Unternehmenssteuern nicht bezahlen, so haftet der verpachtende Gesellschafter hierfür.Sachverhalt: Die Klägerin war Gesellschafterin der X-Gesellschaft (X) und an dieser mit 50 % beteiligt. Die Klägerin verpachtete verschiedene Immobilien an die X. Die X wiederum verpachtete ihren gesamten Betrieb einschließlich der von der Klägerin gepachteten Immobilien an die Y-Gesellschaft (Y), die dabei auch die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zwischen der Klägerin und der X übernahm. Außerdem schlossen die X und Y einen Betriebsführungsvertrag: Danach sollte die X den Betrieb der Y führen und hierfür einen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen haben. Die X konnte später jedoch ihre Umsatzsteuern aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen nicht zahlen. Das Finanzamt nahm daher die Klägerin für die Umsatzsteuern der X durch Haftungsbescheid in Anspruch und beschränkte die Haftung auf die der X überlassenen Immobilien.Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die gesetzlichen Voraussetzungen der Inanspruchnahme der Klägerin durch Haftungsbescheid waren erfüllt. Die Klägerin war mit mehr als 25 %, nämlich mit 50 %, an der X beteiligt. Außerdem hatte sie die Immobilien an die X verpachtet; die Immobilien gehörten also nicht der X. Ferner dienten die verpachteten Immobilien dem Unternehmen der X. Von einem Dienen ist auszugehen, wenn die verpachteten Gegenstände für die Betriebsführung und die Erzielung steuerbarer Umsätze der pachtenden X von wesentlicher Bedeutung sind. Die Immobilien waren von wesentlicher Bedeutung, weil die X ihren gesamten Betrieb einschließlich der gepachteten Immobilien an die Y verpachtet hatte. Außerdem ermöglichte die Verpachtung der Immobilien an die Y den Abschluss des Betriebsführungsvertrags mit der Y. Denn der Betriebsführungsvertrag erstreckte sich auf den von der Y gepachteten Betrieb einschließlich der Immobilien der X. Die Haftung betraf des Weiteren eine Unternehmenssteuer, nämlich die Umsatzsteuer der X. Die Haftung beschränkte sich auch auf diejenigen Umsatzsteuern, die während des Bestehens der wesentlichen Beteiligung der Klägerin entstanden waren. Schließlich lagen keine Ermessensfehler bei der Entscheidung, einen Haftungsbescheid gegen die Klägerin zu erlassen, vor. Hinweise: Für die Klägerin kam es damit zu einer echten Ausfallhaftung. Der Grund für die Haftung ist der Einfluss des Gesellschafters, der durch die wesentliche Beteiligung von mehr als 25 % begründet wird, sowie der Einsatz eigenen Vermögens in Gestalt der Verpachtung von Wirtschaftsgütern. Die Verpachtung durch einen mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter stellt damit steuerlich ein Risiko dar, weil es zu einer Haftung kommen kann. Unbeachtlich ist dabei, ob die verpachteten Wirtschaftsgüter auch noch einem anderen Unternehmen dienen ,wie z.B. dem Unternehmen der Y oder ob die X eine Gewinnerzielungsabsicht hatte oder sich lediglich auf den Ersatz ihrer Aufwendungen beschränkte. Quelle: BFH, Urteil vom 6.8.2024 – VII R 25/21; NWB
2024-11-22 Steuern: Unternehmer

Keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Vermietung einer Lagerhalle mit Paletten-Förderanlage

Einer Vermietungsgesellschaft, die eine zweigeschossige Lagerhalle vermietet, ist die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer nicht zu gewähren, wenn sich in der Lagehalle neben einem Lastenaufzug auch noch eine Paletten-Förderanlage befindet, die den Transport der per Lkw angelieferten Paletten in das obere Geschoss mit einer größeren Kapazität als der Lastenaufzug ermöglicht. Die Paletten-Förderanlage stellt nämlich eine Betriebsvorrichtung dar und gehört damit nicht mehr zur Verwaltung von Grundbesitz. Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Mitvermietung beweglicher Sachen wie z. B. Betriebsvorrichtungen ist aber jedenfalls bis einschließlich 2020 grundsätzlich schädlich, weil sie nicht als Verwaltung eigenen Grundbesitzes angesehen wird. Betriebsvorrichtungen sind Wirtschaftsgüter, die zwar im Gebäude eingebaut sind, aber eine ausschließlich betriebliche Funktion erfüllen, z.B. ein Lastenfahrstuhl oder eine Kühlanlage.Sachverhalt: Die Klägerin war aufgrund ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Sie vermietete eine Gewerbeimmobilie in Hamburg, zu der mehrere Lagerhallen gehörten. Zwei Lagerhallen waren zweigeschossig und verfügten jeweils über einen Lastenaufzug sowie über eine Paletten-Förderanlage, mit der die von den Lkw angelieferten Paletten in das Obergeschoss transportiert werden konnten; die Kapazität der Förderanlage war größer als die des Lastenaufzugs. Das Finanzamt versagte für die Streitjahre 2016 bis 2018 die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, weil es in der Paletten-Förderanlage eine Betriebsvorrichtung sah. Entscheidung: Das Finanzgericht Hamburg (FG) wies die Klage ab: Die Paletten-Förderanlage war eine Betriebsvorrichtung; denn sie stand nicht in einem einheitlichen Nutzen- und Funktionszusammenhang zum Gebäude, sondern in einem unmittelbaren und besonderen Verhältnis zu dem Gewerbebetrieb der Mieterin, der in der Lagerhalle betrieben worden ist. Eine Betriebsvorrichtung gehört steuerlich nicht zum Grundbesitz, sondern wird als bewegliches Vermögen angesehen, so dass die Klägerin nicht nur eigenen Grundbesitz verwaltete, sondern auch bewegliche Wirtschaftsgüter, nämlich die Betriebsvorrichtung, mitvermietete. Damit war die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer abzulehnen. Zwar ist die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung gewerbesteuerlich dann unschädlich, wenn es sich dabei um ein unschädliches Nebengeschäft handelt. Dies setzt aber voraus, dass die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung gewesen ist. Allerdings wäre die Nutzung der Lagerhalle auch ohne Paletten-Förderanlage wirtschaftlich sinnvoll möglich gewesen. Das Finanzgericht hat hierzu ein Gutachten eingeholt; danach gibt es in Hamburg vergleichbare zwei- oder mehrgeschossige Lagerimmobilien, die lediglich über Personen- und Lastenaufzüge verfügen. Allein der Umstand, dass die Klägerin ohne Paletten-Förderanlage eine um 15 % geringere Miete erhalten hätte, zeigt, dass die Paletten-Förderanlage wie ein „Extraeinbau“ zu behandeln ist, der aufgrund des schnelleren Palettenumschlags den Mietwert lediglich erhöhte. Hinweise: Seit dem Erhebungszeitraum 2021 steht die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht entgegen, wenn die Einnahmen hieraus 5 % der Mieteinnahmen nicht überschreiten. Die Frage, wann Einbauten als Betriebsvorrichtungen eingestuft werden und wann die Mitvermietung ein unschädliches Nebengeschäft ist, wird von den Finanzgerichten nicht einheitlich beurteilt. Teilweise wird z. B. die Mitvermietung von Laderampen und Lastenaufzügen bzw. Lastenfahrstühlen als gewerbesteuerlich unschädlich angesehen. FG Hamburg, Urteil vom 15.5.2024 – 2 K 76/22
2024-10-29 Steuern: Vermieter

Vorsteuerabzug für „Mieterstrom“

Ein Vermieter, der umsatzsteuerfrei vermietet, kann die Vorsteuer aus dem Erwerb einer Photovoltaikanlage geltend machen, wenn er den mit der Photovoltaikanlage produzierten Strom an seine Mieter verkauft. Der Verkauf des Stroms ist nämlich umsatzsteuerpflichtig, da die Lieferung des Stroms keine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien Vermietung, sondern eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung ist.Hintergrund: Erbringt ein Unternehmer umsatzsteuerfreie Leistungen, steht ihm grundsätzlich kein Vorsteuerabzug zu. Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei, so dass ein Vermieter von Wohnungen in der Regel keine Vorsteuer geltend machen kann. Sachverhalt: Der Kläger vermietete Wohnungen umsatzsteuerfrei. Er ließ im Jahr 2018 Photovoltaikanlagen auf seinen Miethäusern installieren. Den hiermit erzeugten Strom bot er seinen Mietern gegen Entgelt an. Entschloss sich der Mieter zum Kauf des Stroms, schloss der Kläger mit dem Mieter eine Zusatzvereinbarung ab, die unabhängig vom Mietvertrag war und auch unabhängig vom Mietvertrag gekündigt werden konnte. Im Fall einer Kündigung musste der Mieter jedoch die Umbaumaßnahmen der Zähleranlagen tragen. Der Stromverbrauch wurde mit jedem Mieter, der die Zusatzvereinbarung abschloss, individuell abgerechnet. Der Kläger machte die Vorsteuer aus dem Erwerb der Photovoltaikanlagen geltend. Das Finanzamt ließ den Abzug der Vorsteuer nicht zu.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Der Kläger konnte die Vorsteuer geltend machen, da er umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbrachte. Er lieferte nämlich umsatzsteuerpflichtig Strom an seine Mieter. Zwar war die Vermietung der Wohnungen an seine Mieter umsatzsteuerfrei. Diese Umsatzsteuerfreiheit galt aber nicht für die Stromlieferungen. Denn die Stromlieferungen waren keine unselbständigen Nebenleistungen der umsatzsteuerfreien Vermietung, so dass die Stromlieferungen ebenfalls umsatzsteuerfrei gewesen wären; vielmehr stellten die Stromlieferungen selbständige Lieferungen dar, für die es nach dem Gesetz keine Umsatzsteuerfreiheit gibt. Die Selbständigkeit der Stromlieferung ergibt sich daraus, dass über die Stromlieferungen Zusatzvereinbarungen abgeschlossen wurden, die unabhängig vom Mietvertrag waren und auch unabhängig vom Mietvertrag gekündigt werden konnten. Im Fall der Kündigung musste der Mieter zwar die Umbaukosten tragen; dies machte eine Kündigung aber nicht unmöglich, sondern erschwerte sie lediglich. Für die Selbständigkeit der Stromlieferung sprach außerdem, dass der verbrauchte Strom mit jedem Mieter individuell abgerechnet wurde. Hinweise: Der Abschluss getrennter Zusatzvereinbarungen war im Übrigen auch gesetzlich erforderlich, weil der Gesetzgeber ein sog. Kopplungsverbot von Miet- und Energieversorgungsverträgen geregelt hat. Bei einem Verstoß gegen das Kopplungsverbot ist der Stromlieferungsvertrag nichtig. Dies zeigt, dass Mietvertrag und Stromlieferungsvertrag auch umsatzsteuerlich gesondert zu behandeln sind.Das Urteil ist in allen Fällen der umsatzsteuerfreien Vermietung relevant. Erfolgt die Vermietung umsatzsteuerpflichtig, weil der Vermieter an einen Unternehmer vermietet und zur Umsatzsteuerpflicht optiert, bestehen ohnehin keine Zweifel an der Abziehbarkeit der Vorsteuer. Der BFH widerspricht mit seinem Urteil der Auffassung der Finanzverwaltung, die die Stromlieferung des Vermieters als Nebenleistung zum Mietvertrag ansieht und deshalb die Stromlieferung ebenfalls als umsatzsteuerfrei behandelt mit der Folge, dass der Vorsteuerabzug ausscheidet. Anders ist die Rechtslage, wenn ein Wohnungsvermieter eine Heizungsanlage anschafft. Hier steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug zu, weil die Lieferung der Wärme und des warmen Wassers eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung darstellt. Denn ein Vermieter schuldet nach dem Mietrecht die Versorgung des Mieters mit Wärme und warmen Wasser; er schuldet jedoch nicht die Lieferung von Strom. Quelle: BFH, Urteil v. 17.7.2024 – XI R 8/21; NWB
2024-07-12 Steuern: Vermieter

Übernahme freiwilliger Genossenschaftsanteile durch Mieter zwecks Mietminderung

Übernehmen Mieter einer Wohnungsgenossenschaft freiwillig Anteile an einer Genossenschaft, die den Mietern dafür eine Mietminderung anbietet, ist der Mietnachlass gewerbesteuerlich nicht als Aufwendungen für Fremdkapital dem Gewinn der Genossenschaft hinzuzurechnen. Bei den freiwillig übernommenen Genossenschaftsanteilen handelt es sich nämlich um Eigenkapital und nicht um Fremdkapital. Hintergrund: Gewerbesteuerlich werden Zinsen für Fremdkapital zu 1/4 wieder dem Gewinn hinzugerechnet, soweit der Betrag der gesamten Hinzurechnungen – neben den Zinsen sind z.B. auch Mieten oder Lizenzen dem Gewinn in einem bestimmten Umfang hinzuzurechnen – 200.000 € pro Betrieb übersteigt. Sachverhalt: Die Klägerin war eine Wohnungsgenossenschaft. Sie bot ihren Mietern an, dass diese freiwillig unverzinsliche Genossenschaftsanteile (d.h. ohne Dividende) übernehmen können und hierfür eine Mietminderung im Umfang der üblichen Dividende erhalten. Das Finanzamt sah in der Mietminderung eine Vergütung für Fremdkapital und nahm eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung in Höhe der Mietminderung vor. Entscheidung: Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Die Klägerin hatte keine Aufwendungen für Fremdkapital getätigt und etwa Zinsen an eine Bank gezahlt. Zwar hat die Klägerin ihren Mietern eine Mietminderung in Höhe der üblichen Dividende für die freiwillig übernommenen Genossenschaftsanteile zugesagt. In der Mietminderung war aber keine Vergütung für Fremdkapital zu sehen; denn das Kapital, das durch die Zeichnung freiwilliger Genossenschaftsanteile entstanden ist, war Eigenkapital der Genossenschaft. Zum Eigenkapital einer Genossenschaft gehört das Geschäftsguthaben der Mitglieder. Das Geschäftsguthaben des einzelnen Mitglieds setzt sich aus den gezeichneten Geschäftsanteilen zusammen, zu denen sowohl die Pflichtbeteiligung des Mitglieds als auch die freiwilligen Geschäftsanteile, die von dem Mitglied über die Pflichtbeteiligung hinaus gezeichnet werden können, gehören. Hinweise: Die Klägerin hatte Sorge gehabt, dass das Finanzamt eine verdeckte Gewinnausschüttung annehmen könnte, und hatte daher vorab eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt beantragt. Das Finanzamt hat die verbindliche Auskunft erteilt und eine verdeckte Gewinnausschüttung verneint. Nach einer Außenprüfung bei der Klägerin hat das Finanzamt dann aber eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung in Höhe der zugesagten Mietminderung vorgenommen. Das FG interpretierte die verbindliche Auskunft aber zugunsten der Klägerin dahingehend, dass das Finanzamt jegliche Form der Einkommens- bzw. Gewinnerhöhung in Bezug auf die Übernahme freiwilliger Genossenschaftsanteile ausgeschlossen habe, also auch unter dem Gesichtspunkt der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung. Daher hätte die Klage auch aufgrund der verbindlichen Auskunft Erfolg gehabt. Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.11.2023 – 6 K 6042/20; NWB
2024-06-12 Steuern: Vermieter

Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für ein Gebäude

Der Steuerpflichtige kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen und damit eine höhere Abschreibung geltend machen, als sich nach der gesetzlichen Nutzungsdauer ergibt. Das Gutachten ist anzuerkennen, wenn es sich auf das konkrete Grundstück bezieht und zu den maßgeblichen Kriterien der Nutzungsdauer wie etwa zum technischen Verschleiß, der wirtschaftlichen Entwertung oder zu rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nimmt. Hintergrund: Gebäude, die vermietet oder betrieblich genutzt werden, können abgeschrieben werden. Die Abschreibung richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes, die gesetzlich vermutet wird, z.B. 33,3 Jahre für betrieblich genutzte Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen oder – je nach Fertigstellungszeitpunkt – 50 oder 33,3 Jahre für vermietete Gebäude im Privatvermögen. Allerdings kann der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen und dann eine höhere Abschreibung in Anspruch nehmen.Sachverhalt: Die Klägerin erwarb 2013 eine vermietete Grundstückshälfte, auf der sich zwei Gebäude befanden. Sie machte in ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine Abschreibung von ca. 5,26 % auf Grundlage einer Restnutzungsdauer von 19 Jahren geltend; die gesetzliche Abschreibung hätte 2 % bei einer gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer von 50 Jahren betragen. Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer legte die Klägerin ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, der die Restnutzungsdauer nach den einschlägigen immobilienrechtlichen Regeln bewertet und dabei berücksichtigt hatte, dass bis zum Erwerb durch die Klägerin keine Modernisierungsmaßnahmen erfolgt waren. Das Finanzamt erkannte nur eine Abschreibung von 2 % an.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage im Grundsatz statt und erkannte eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren an: Zwar betrug der gesetzliche Abschreibungssatz im Veranlagungszeitraum 2014 2 %, weil der Gesetzgeber von einer Nutzungsdauer für vermietete Gebäude des Privatvermögens von 50 Jahren ausging. Der Steuerpflichtige kann aber eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Eine kürzere Nutzungsdauer kann sich etwa aus einem technischen Verschleiß, einer wirtschaftlichen Entwertung oder aus rechtlichen Nutzungsbeschränkungen ergeben. Die Klägerin hat eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, indem sie ein taugliches Gutachten vorgelegt hat. Für den Nachweis genügt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das zu einzelnen Kriterien der Nutzungsdauer Bezug nimmt und die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigt. Der Gutachter, der das Gutachten für die beiden Gebäude erstellt hat, war öffentlich bestellt und vereidigt. Er hat seine Ermittlung der Restnutzungsdauer auf die einschlägigen gesetzlichen Regelungen gestützt und dabei auch die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigt, nämlich den Umstand, dass die Gebäude bis zum Erwerb durch die Klägerin nicht modernisiert worden sind. Hieraus hat er nachvollziehbar eine wirtschaftliche Abnutzung abgeleitet, die zu einer wirtschaftlich gemittelten Restnutzungsdauer von 19 Jahren für die beiden Gebäude auf dem Grundstück führte. Entgegen der Auffassung des Finanzamts war es nicht erforderlich, dass der Gutachter auch einen technischen Verschleiß bestätigt. Denn es genügt der Nachweis eines wirtschaftlichen Verbrauchs; eine kürzere wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer ist nämlich nur bedingt oder gar nicht vom technischen Gebäudezustand abhängig.Hinweise: Der BFH macht in seinem Urteil deutlich, dass eine bestimmte Methode wie z.B. ein Bausubstanzgutachten oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren nicht erforderlich ist, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Die Finanzverwaltung stellt an die Gutachten höhere Anforderungen. Der BFH widerspricht der Finanzverwaltung, weil es für die von der Finanzverwaltung geforderten Anforderungen keine gesetzliche Grundlage gibt. Im Gegensatz zur Finanzverwaltung hält es der BFH für denkbar, dass die Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen übernommen wird. Abschließend entscheiden muss nun noch das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang. Es muss nämlich noch die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ermittelt werden. Die Klägerin hatte zu Unrecht den Wert für einen Nießbrauch, der ihr an dem Grundstück zustand, als Anschaffungskosten geltend gemacht. Dafür könnten der Klägerin aber Anschaffungskosten aus der Übernahme von Verbindlichkeiten entstanden sein, die bislang noch nicht geprüft worden sind. Quelle: BFH, Urteil vom 23.1.2024 – IX R 14/23; NWB

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