Die Vermietung von Ferienwohnungen führt nicht zu gewerblichen
Einkünften, wenn der mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler
die Ferienwohnungen zwar wie ein Hotelzimmer anbietet, jedoch ein
eigenes wirtschaftliches Interesse an der
Treuhandstellung hat, weil er hoteltypische Zusatzleistungen
wie z.B. Verpflegung oder Bettwäschewechsel auf eigene Rechnung oder für
Rechnung Dritter erbringt. Der Vermieter muss dann keine Gewerbesteuer
entrichten.
Hintergrund: Gewerbliche
Einkünfte unterliegen der Gewerbesteuer, nicht aber Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung. Die Vermietung einer Wohnung wird zwar grundsätzlich bei den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfasst; sie kann aber zu
gewerblichen Einkünften führen, wenn gewerbliche Zusatzleistungen erbracht
werden, wie sie auch in einem Hotel üblich sind.
Sachverhalt: Die Klägerin war
Eigentümerin dreier Ferienwohnungen, die sich in einer Ferienanlage befanden,
zu der zwei Hotels gehörten. Die Klägerin beauftragte die G-GmbH mit der
treuhänderischen Vermietung. Bei entsprechendem Bedarf sollte die G-GmbH die
Wohnungen im eigenen Namen auch als Hotelzimmer der beiden Hotels vermieten
können und dann Zusatzleistungen über die Hotel-Betriebsgesellschaft anbieten
wie z.B. Vollpension, Frühstück oder Bettwäschewechsel. Die hierfür anfallenden
Kosten sollten zwischen der G-GmbH und der Hotel-Betriebsgesellschaft
abgerechnet werden. In der Folgezeit wurden die Wohnungen in
Vermietungsportalen im Internet als Hotelzimmer mit Frühstück und Hotelservice
angeboten. Die G-GmbH zog vom Vermietungserlös die an die
Hotel-Betriebsgesellschaft gezahlten Entgelte ab. Das Finanzamt setzte für die
Klägerin gewerbliche Einkünfte an.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) bejahte hingegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
und gab der Klage statt:
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Zwar kann die Vermietung von Ferienwohnungen zu gewerblichen
Einkünften führen, wenn die Vermietung mit einem gewerblichen
Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. -
Allerdings hat die Klägerin die Wohnungen nicht wie
Hotelzimmer vermietet, weil die G-GmbH nicht als rechtsgeschäftlicher Vertreter
der Klägerin aufgetreten ist. Die Mieter haben daher nicht erkannt, dass sie
tatsächlich von der Klägerin gemietet haben. -
Die G-GmbH ist auch nicht als Treuhänder für die Klägerin
aufgetreten. Ein Treuhandverhältnis würde zwar dazu führen, dass die durch die
G-GmbH als Treuhänderin erfolgte Vermietung der Klägerin als Treugeberin
zuzurechnen wäre. Die Klägerin hatte aber nicht die für einen Treugeber
entsprechende Stellung, für die ein wesentlicher Einfluss auf die vertragliche
Ausgestaltung, Weisungsbefugnisse gegenüber der G-GmbH und ein Herausgaberecht
erforderlich gewesen wären. -
Eine treuhänderische Zurechnung scheidet auch bereits deshalb
aus, weil die G-GmbH ein erhebliches eigenes Interesse an der Treuhandstellung
hatte. Denn die G-GmbH konnte die erbrachten Zusatzleistungen wie die
Bereitstellung von Wäsche, Frühstück oder die Endreinigung abrechnen. Dabei ist
unerheblich, ob die G-GmbH die Leistungen im eigenen Namen und auf eigene
Rechnung oder im Interesse eines Dritten wie z. B. der
Hotel-Betriebsgesellschaft angeboten hat; denn die G-GmbH hat die Leistungen
jedenfalls nicht auf Rechnung der Klägerin erbracht.
Hinweise: Für die Klägerin ist
die Entscheidung positiv, weil sie auf ihren Überschuss aus der Vermietung
keine Gewerbesteuer entrichten muss.
Anders sieht es bei der Erbschaftsteuer aus; denn dort sind
Wohnungen, die zu einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gehören, weitgehend
(zu 85 %) oder vollständig steuerfrei.
Quelle: BFH, Urteil v. 28.5.2020 – IV R 10/18 (nachträglich zur
Veröffentlichung bestimmt); NWB